Plafond LMNP : seuils et modalités de la location meublée non professionnelle

La location meublée non professionnelle (LMNP) continue de séduire les investisseurs en quête de revenus complémentaires. Ce dispositif fiscal permet de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’avantages fiscaux intéressants. Pensez à bien connaître les plafonds et les modalités pour s’assurer de rester dans le cadre légal et optimiser ses gains.

Les seuils de revenus imposables en LMNP sont déterminants pour bénéficier du régime micro-BIC ou du régime réel. En 2023, le plafond du régime micro-BIC est fixé à 72 600 euros. Dépasser ce seuil implique de basculer automatiquement vers le régime réel, avec des obligations comptables plus contraignantes.

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Définition et conditions du statut LMNP

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est accessible sous certaines conditions. Les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. Ce statut offre des avantages fiscaux significatifs, notamment la possibilité de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel pour l’imposition des revenus locatifs.

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Conditions d’éligibilité

Pour être éligible au statut LMNP, il est nécessaire de respecter plusieurs critères :

• Les recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 euros ou représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
• Le bien doit être meublé avec un mobilier suffisant pour permettre une occupation immédiate par le locataire.
• Le propriétaire ne doit pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur en meublé professionnel (LMP).

Comparaison avec le statut LMP

En contraste, le loueur en meublé professionnel (LMP) doit répondre à des conditions plus strictes. Les recettes annuelles doivent excéder 23 000 euros et représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Le propriétaire doit être inscrit au RCS. Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés sont imposées comme des plus-values privées pour les LMNP et comme des plus-values professionnelles pour les LMP.

Dispositif Censi-Bouvard

Le dispositif Censi-Bouvard est applicable aux LMNP. Il permet une réduction d’impôt pour les investissements locatifs meublés dans certaines structures, telles que les résidences services pour étudiants ou seniors. Ce dispositif offre une réduction d’impôt de 11 % du prix de revient du bien, répartie sur neuf ans, tout en permettant la récupération de la TVA sur l’investissement.

Le statut LMNP présente des avantages fiscaux intéressants mais impose le respect de conditions précises pour éviter de basculer vers le régime LMP, plus contraignant sur le plan fiscal.

Les seuils de revenus pour le statut LMNP

Considérez les seuils de revenus pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les recettes annuelles générées par la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 € ou représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal. Ces seuils permettent de distinguer les LMNP des loueurs en meublé professionnels (LMP).

Pour rappel, les LMP doivent générer des recettes annuelles supérieures à 23 000 € et ces recettes doivent représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. En cas de dépassement de ces seuils, les avantages fiscaux et les obligations comptables changent drastiquement.

Voici un résumé des seuils de revenus :

• Recettes annuelles LMNP : inférieures à 23 000 € ou moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
• Recettes annuelles LMP : supérieures à 23 000 € et plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Le respect de ces seuils est primordial pour bénéficier des régimes fiscaux spécifiques. Le régime micro-BIC, par exemple, s’applique automatiquement si les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € pour les locations meublées classiques, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Le régime réel, quant à lui, permet de déduire les charges et d’amortir le bien, offrant ainsi une optimisation fiscale plus fine.

N’oubliez pas que les revenus locatifs sont soumis aux cotisations sociales si les recettes annuelles excèdent 23 000 €. En dessous de ce seuil, les revenus sont soumis aux prélèvements sociaux à un taux global de 17,2 %.

Modalités fiscales et sociales de la location meublée non professionnelle

Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), deux régimes fiscaux principaux sont disponibles : le régime micro-BIC et le régime réel.

Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € pour les locations meublées classiques. Il prévoit un abattement forfaitaire de 50 % pour les locaux meublés classiques et de 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes. Cet abattement inclut toutes les charges, simplifiant ainsi la gestion comptable.

En revanche, le régime réel permet une déduction des charges et l’amortissement du bien. Cela implique une comptabilité plus complexe mais peut s’avérer plus avantageux fiscalement pour les investisseurs ayant des charges élevées. Les charges déductibles incluent, entre autres, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion et d’entretien, ainsi que les assurances.

Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces revenus sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal et soumis à l’impôt sur le revenu au barème progressif.

Pour les LMNP générant des recettes annuelles supérieures à 23 000 €, les revenus locatifs sont aussi soumis aux cotisations sociales. En dessous de ce seuil, ils sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Ces contributions sociales doivent être versées à la sécurité sociale pour les cotisations et à la direction générale des finances publiques (DGFiP) pour les prélèvements.

Les plus-values immobilières réalisées lors de la cession de locaux d’habitation meublés sont imposées comme des plus-values privées pour les LMNP et comme des plus-values professionnelles pour les LMP.